央行近日呼籲各大銀行加強控管不動產貸款總量，此舉被外界視為抑制過熱房市的措施。根據住商機構整理的內政部數據顯示，2022年全台住宅建照量達到超過18萬戶，創下自1995年以來的新高。由於一般工期為三年，這批新建案最早將在今年迎來交屋高峰，購屋者恐在交屋時面臨貸款申請的難關。專家指出，這波限貸令將對近期交屋的買房族及中小型建商造成衝擊，建商因資金緊張而大量提領貸款，可能進一步擠壓房貸戶的資金需求。
【限貸衝擊】交屋潮將至 房貸申請難上加難
根據《經濟日報》的報導，內政部的數據顯示，自1991年以來，全台住宅建照戶數最高峰出現在1992至1994年間，每年均超過20萬戶。然而，之後的年度都未能突破這一數字，直到疫情後的房市多頭行情，2020至2022年間出現了新一波高峰，2022年更是達到了18萬674戶，創下1995年以來的新高紀錄。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，2020至2022年間，全台住宅建照總數達到51萬1178戶，按照現今工期3至5年來看，今年將迎來超大量體的交屋潮。然而，適逢央行的限貸令，首當其衝的將是疫情後進場且即將交屋的預售買盤。同時，急需土建融購地與置產的中小型建商也面臨資金斷流風險。此外，想要購買中古屋的民眾，如果自身條件不夠優越，申請貸款也將成為一大挑戰。
整體來看，此波限貸令預計將對房市造成重大打擊。然而，國內經濟體質依然穩健，中古屋屋主或新建案建商對於房價仍持有期待，買賣雙方對價格的認知可能會出現拉鋸局面，預計下半年買賣移轉量將會大幅縮減，而房價是否進入盤整階段，則需視整體金融環境而定。
【資金壓力】建商資金恐慌提領 房貸戶雪上加霜
在銀行面對央行總量管制和銀行法第72條之2（規範不動產放款比率上限）的雙重壓力下，情況已是雪上加霜。然而，隨著建商擔心未來可動用資金被進一步限縮，近一個月內銀行出現了資金恐慌提領潮，這可能讓房貸戶的資金需求受到更大擠壓。
金融圈內人士形容建商急於從銀行提領資金的行為為「逆向擠兌」。有國銀高層表示，現在銀行處於進退兩難的局面，民眾辦理房貸需要排隊，並且引發了不少客戶的投訴。而另一方面，建商則擔心未來借不到錢，紛紛搶著將「已准而未動用」的貸款額度提領出來，這使得銀行在應對銀行法第72條之2的限縮壓力時更加困難。
所謂「已准而未動用」是指銀行核准建商一定的周轉金額度，並為其保留，建商可隨時動用。然而，過去建商因資金充裕，通常不急於動用這些額度。隨著銀行水位接近飽和並面臨總量管制的消息傳出，建商之間的資金恐慌情緒蔓延，紛紛急於提領周轉金。儘管這些資金可能仍保留在銀行的存款部位，但依然造成了銀行的不動產放款額度增加，根據第72條之2規定，每筆存款僅有30%的額度可用於放款，這進一步加劇了銀行的壓力。
銀行主管坦言，未來房貸戶面臨「求貸無門」的情況將更為嚴重。儘管央行與立委強調首購族房貸優先，但在實務操作中，首購族房貸依然難以倖免。此外，今年將迎來的交屋潮與銀行限貸令相碰撞，可能使建商無法順利撥出整批分戶房貸，進而導致交屋困難。據悉，所有建商目前都在為分戶貸款額度向銀行全力爭取。
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